La gestion des biens en indivision

Qu’est-ce que l’indivision ? 

L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent conjointement un bien sans le diviser en parts distinctes. Cette situation génère des droits et obligations communs sur un ou plusieurs biens immobiliers. 

L’indivision peut résulter d’une succession, d’un achat en commun (par deux concubins, partenaires liés par un PACS ou par un couple marié sous le régime de la séparation de biens), ou encore d’une donation. 

Cette situation temporaire implique une gestion des biens en commun par les coindivisaires, qui doivent prendre des décisions concernant l’administration et la gestion du bien. 

La gestion des biens indivis 

Dans le cadre de l’indivision, la gestion des biens diffère selon le type d’actes : 

1. Les actes conservatoires : 

Certains actes de gestion peuvent être réalisés sans l’accord des autres indivisaires. Selon l’article 815-2 du Code civil, tout indivisaire peut effectuer, seul, des actes conservatoires, qu’ils soient matériels ou juridiques, destinés à préserver le bien et à en empêcher la détérioration (exemple : engager des travaux urgents). 

Cependant, si ces actes génèrent des dépenses, les autres indivisaires doivent participer aux frais engagés, sauf si l’indivisaire concerné a puisé dans les fonds de l’indivision dont il avait la gestion (article 815-2 alinéa 3 du Code civil). 

2. Les actes d’administration :

Les actes d’administration nécessitent l’accord à la majorité des 2/3 des indivisaires. Il s’agit par exemple de faire réaliser des travaux d’entretien, de mettre en location le bien d’habitation, de vendre les meubles pour payer les dettes et charges de l’indivision…. Ces actes sont énoncés par l’article 815-3 du Code civil. 

3. Les actes de disposition :

Les actes de disposition (bail commercial ou hypothèque) doivent être pris à l’unanimité.

La vente, même s’il s’agit d’un acte de disposition, peut avoir lieu à la demande d’un ou plusieurs indivisaires détenant au moins deux tiers des parts du bien indivis. Cet assouplissement de la loi du 12 mai 2009 permet d’éviter des situations de blocage inextricables. Elle nécessite néanmoins une autorisation judiciaire.

Quid de la gestion en cas de désaccord ? Lorsqu’un désaccord survient entre les indivisaires, le juge peut désigner un mandataire judiciaire chargé d’assurer la gestion des biens indivis, conformément à l’article 815-5 du Code civil. Cette personne extérieure peut être désignée par les indivisaires, le juge ou le défunt lui-même pour s’occuper des biens. À ce titre, il peut se voir accorder : 

• Un mandat général d’administration (les actes de gestion courante) ; 
• Un mandat spécial. 

À noter qu’il ne peut pas effectuer d’actes de disposition. 

Comment sortir de l’indivision ? 

Selon l’article 815 du Code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Dès lors, chaque indivisaire peut sortir de l’indivision à tout moment. 

Tout d’abord, un indivisaire peut vendre sa part à un autre coindivisaire ou à un tiers. Dans ce dernier cas, les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption pour racheter en priorité la part cédée. 

Si la cession concerne l’ensemble du bien indivis, l’accord de tous les indivisaires est requis. En cas de blocage, le recours au juge est possible, celui-ci pouvant ordonner une vente par adjudication pour mettre fin au conflit. 

À défaut, l’indivision peut prendre fin par un partage amiable ou judiciaire : 

• Si les indivisaires s’accordent sur la répartition des biens, ils peuvent procéder à un partage amiable du bien indivis ; 
• En cas de désaccord entre les parties, un des indivisaires peut saisir le tribunal pour un partage judiciaire. Le juge peut ordonner une attribution préférentielle à l’un des indivisaires, ou une vente aux enchères du bien indivis.