Investissement locatif : nouveau dispositif d'amortissement

Le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement « Jeanbrun », instituée par l’article 47 de loi de finances pour 2026, est réservé aux personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement, ou indirectement via une SCI par exemple, les revenus locatifs étant imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Le dispositif vise uniquement des investissements portant sur des logements situés en France dans un bâtiment d'habitation collectif. Aucune condition de zonage n’est imposée ; le logement peut donc être situé n'importe où sur le territoire.

Le logement doit être acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement. Le dispositif est également ouvert aux logements qui font ou qui ont fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf et aux logements pour lesquels les travaux d'amélioration représentent au moins 30 % du prix d'acquisition du logement et satisfont les critères d'une réhabilitation lourde.

Pour bénéficier de la déduction, l’investisseur doit s’engager à louer le logement nu à un prix abordable, de manière effective et continue, pour une durée de 9 ans au moins, à un locataire qui ne fait pas partie du cercle familial et qui l’occupera à titre de résidence principale. Le propriétaire doit s'engager à ce que le loyer et les ressources du locataire n'excèdent pas certains plafonds (ceux du dispositif Pinel en cas de location intermédiaire, ceux du dispositif Loc'Avantages en cas de location sociale ou très sociale).

Le dispositif permet au contribuable de déduire de ses revenus fonciers, sous la forme d'un amortissement, jusqu’à 80 % du montant de son investissement. L’amortissement est en effet calculé sur le prix d’acquisition du logement, sous déduction de la valeur du foncier estimée forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition. Le taux d'amortissement appliqué chaque année varie selon le type de bien et l'affectation du logement à la location intermédiaire, sociale ou très sociale (entre 3 % et 5,5 % chaque année.

La période d'amortissement n'est pas bornée dans le temps, sous réserve toutefois que le cumul des amortissements pratiqués sur le bien n'excède pas 80 % du prix d'acquisition net de frais. En outre, le nombre d'investissements n'est pas limité, mais la somme des amortissements pratiqués au titre d'une année par le foyer fiscal est plafonnée à 8 000 €, ce montant étant majoré de 2 000 € ou de 4 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements amortis sont affectés respectivement à la location sociale ou très sociale.

Soulignons notamment que l'avantage fiscal résultant de la déduction n'est pas pris en compte dans le plafonnement global des avantages fiscaux (« niches fiscales »).

Loi 2026-103 du 19-2-2026, art. 47

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