Achat d’un bien immobilier à plusieurs : comment et pourquoi ?

Pour ce faire, deux formules principales sont envisageables : l’indivision et la société civile immobilière (SCI), chacune offrant des avantages et des inconvénients distincts. 

Achat en indivision

Le régime de l’indivision permet à une pluralité d’acheteurs de devenir propriétaires d’un bien immobilier en détenant chacun une quote-part du bien en proportion de leur contribution. L’acte de vente doit faire figurer la répartition des quotes-parts de propriété entre les différents indivisaires.

Malgré la détention d’une fraction de la propriété, les indivisaires détiennent des droits sur la totalité du bien. Les décisions importantes doivent donc être prises à l’unanimité, ce qui peut entraîner des situations de blocage, par exemple lorsqu’un couple se sépare ou qu’une mésentente s’installe entre les co-investisseurs. 

Une solution courante...

Il s’agit d’une solution courante pour acquérir un bien immobilier à plusieurs, car elle est peu contraignante. À défaut de création d’une structure spécifique, la détention d’un bien par plusieurs personnes place automatiquement les acquéreurs dans une situation d’indivision. Elle nécessite simplement l’intervention du notaire pour constater le transfert de propriété du bien.

Afin de faciliter la gestion du bien commun, il est possible de rédiger une convention d’indivision avec l’appui d’un notaire (les conventions d’indivision se publient au service de publicité foncière), afin de préciser l’apport de chaque propriétaire dans le financement du projet, la répartition des frais, les modalités de gestion et d’occupation du bien immobilier, ainsi que les modalités de sortie de l’indivision.

Les indivisaires ne sont toutefois pas prisonniers de l’indivision. En effet, chacun peut décider de sortir de l’indivision à tout moment. Pour cela, les parts détenues doivent être vendues, en priorité à un ou plusieurs coindivisaires, ou à défaut à un tiers. 

En revanche, l’indivision n’a pas d’intérêt particulier dans le cadre d’une succession, notamment si les indivisaires sont concubins, puisque le taux d’imposition appliqué est de 60 %, comme pour toute personne étrangère à la famille.

Achat en SCI

La seconde possibilité est celle de créer une société, notamment une société civile immobilière. Cette société, composée d’au moins deux associés, recueille les apports de ces derniers et acquiert le bien immobilier cible (soit à l’aide des apports, soit grâce à un financement extérieur). Les associés détiennent alors des parts sociales de la société à proportion de leur apport.

Cette forme juridique est plus contraignante dans la mesure où elle nécessite la réalisation de formalités juridiques et administratives. Les associés, qui peuvent être assistés d’un professionnel du droit, doivent d’abord rédiger les statuts qui fixent le fonctionnement de la société et les relations entre associés.

Ensuite, le dépôt du capital social de la société implique l’ouverture d’un compte bancaire au nom de la société, l’immatriculation de la société ainsi que la publicité de sa création dans un journal d’annonces légales.

Un outil efficace lors d'une transmission

La SCI est surtout un outil efficace lorsqu’elle est utilisée pour transmettre du patrimoine dans le cadre d’une famille. À titre d’exemple, la détention de parts sociales permet à des parents de transmettre au fur et à mesure leurs parts à leurs enfants. Cette transmission de parts bénéficie d’un abattement légal de 100 000 € pour chaque donation entre un parent et son enfant par période de 15 ans. 

La détention en SCI permet ainsi de transmettre des parcs locatifs -parfois importants- de manière échelonnée au gré de la transmission des parts. La détermination d’un gérant facilite parallèlement la gestion de ce parc locatif.

La transmission peut être particulièrement optimisée lorsqu’elle est cumulée avec le démembrement de propriété. Elle permet ainsi aux parents de ne donner que la nue-propriété aux enfants afin de demeurer usufruitiers et gérants de la société ; ils continuent ainsi à pouvoir jouir du bien, notamment grâce à la perception des loyers, jusqu’à leur décès. Cela permet donc à la fois de transmettre du patrimoine en réduisant les frais de succession, mais sans se dépouiller immédiatement.